Interview : Comment Jérôme Fournier a acheté 8 appartements avec 1650 euros par mois

Épisode de Des livres pour changer de vie par Olivier Roland · 21 décembre 2010 · 60 min

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Transcription texte de l’interview :

Olivier : Bonjour, c'est Olivier. Bienvenue dans cette nouvelle interview du blog des livres pour changer de vie. Je suis actuellement avec Jérôme Fournier. Bonjour Jérôme !

Jérôme Fournier : Bonjour Olivier !

Olivier : J'ai souhaité t'interviewer parce que tu as lancé il y a peu de temps le blog Capital Story. Ça a généré un petit buzz sur le Web parce que tu te présentes comme un fonctionnaire qui gagne aujourd'hui 1650 € par mois et qui malgré ça possède huit appartements, une assurance vie, des placements bancaires et des investissements un peu partout. La première fois que tu as fait ton premier investissement, tu gagnais à peu près 1200 € par mois. Ça paraît absolument incroyable de gagner 1600 € par mois et de posséder 8 appartements. J'ai voulu en savoir plus… Est-ce que tu peux te présenter rapidement pour ceux qui ne te connaissent pas, nous raconter un petit peu ton parcours et comment tu en es venu à l'investissement ?

Jérôme Fournier : Avec plaisir ! Comme tu l'as dit, je m'appelle Jérôme. Je suis fonctionnaire. Je touche à l'heure actuelle 1650 € par mois. J'ai commencé à investir dans l'immobilier pour ma résidence principale quand j'avais 1200 €, parce que je n'étais que stagiaire dans la fonction publique. J'ai donc acheté ma résidence principale à une bonne période. Il faut dire que c'est une chose quand même importante. C'était en fin 2001. À l'heure actuelle pour faire une plus-value, c'est quand même honnêtement compliqué. Et ainsi de suite, j'ai pu progresser pour arriver à l'heure actuelle à un bon statut social, même si je suis encore obligé de travailler avant d'être indépendant financièrement. Mon objectif est d'être indépendant financièrement avant l'âge de 40 ans.

Olivier : Waouh ! Aujourd'hui, quel âge as-tu?

Jérôme Fournier : Je viens d'avoir 33 ans le 15 octobre.

Olivier : Je pense que nos auditeurs ont repéré que tu as l'accent chantant ! Tu viens de Bordeaux…

Jérôme Fournier : Exactement ! Je suis de la région bordelaise, là où il y a le bon vin, les places historiques… C'est franchement une très belle ville !

Olivier : Je confirme ! Tu nous as déjà donné ton objectif, à savoir : être indépendant financièrement avant 40 ans. Tu touchais 1200 €. Expliques-nous comment tu as eu l'idée d’investir pour ta résidence principale ? Qu'est-ce qui a fait le déclic ?

Jérôme Fournier : Tout basiquement, pour ma résidence principale, j'habitais chez mes parents. J'étais jeune. J’avais 22 ou 23 ans à l'époque si je ne dis pas de bêtises. Comme j'allais travailler sur Bordeaux, il fallait que je me loge pour ne pas faire la route. J'ai regardé les prix, les tarifs. J'ai trouvé un appartement sympa, un T2, parce que je ne pouvais pas évidemment acheter un grand appartement. Je n'avais que 6000 € d'apport et donc 8000 Francs de salaire. J'ai trouvé un T2 dans un bon quartier de Bordeaux à un prix - je pense - défiant toute concurrence : c'était 310 000 Francs à l'époque, soit 45 000 €. Ce n’était pas cher mais c'était à l'époque. J'ai acheté. Je pense avoir fait à la base une bonne affaire. Après, il y a eu l'inflation immobilière les années suivantes. À la base, j'ai eu cette chance. C'était pour acheter un appartement pour y vivre. Ce n'était pas pour investir.

Olivier : Étant donné le faible prix, tu as pu conserver un niveau d'endettement acceptable ?

Jérôme Fournier : Exactement. Là, j'étais en dessous des 33 %. Les banques calculent un taux d'endettement en dessous d'un tiers des revenus. Là, j'étais dans les clous.

Olivier : On ne peut pas emprunter au-delà d’un tiers de son salaire en général.

Jérôme Fournier : Logiquement, c'est ça, sauf qu'il y a des exceptions et j'en suis la preuve.

Olivier : On va en parler justement… Donc, ton premier appartement : une bonne affaire, et là, aujourd'hui tu en as huit. Qu'est-ce qui s'est passé entre les deux ? Explique-nous un petit peu tout ça !

Jérôme Fournier : J'ai énormément lu. Je n'ai pas lu de livres, désolé Olivier de te le dire ! J'ai beaucoup lu sur Internet, sur des magazines et j'ai pris toutes les informations qui m'intéressaient. J'ai toujours été intéressé par le monde de l'investissement, par comment gagner de l'argent. J'ai vu que la plupart des gens qui se sont enrichis, ils l’ont fait grâce à trois mamelles de la réussite : la création de richesses (souvent c'est l'entreprenariat), la bourse ou l'immobilier. Moi, avec mes pauvres revenus, j'ai vu que je n'allais pas faire grand-chose au niveau de la bourse. Je n'aurais pas pu gagner grand-chose ! Entrepreneur ? C’était quand même quelque chose d'assez risqué parce que j'avais quand même une fonction de fonctionnaire. Donc, je n'allais pas m'embarquer dans un risque aussi important, et puis, je n'ai pas de dons pour autre chose. Il me restait l’immobilier. J'ai vu que des personnes réussissaient à s'enrichir en partant de rien. Je me suis dit : « Pourquoi pas moi ? J'ai acheté quelque chose. Pourquoi ne pas continuer ? » En fin 2004, j'ai acheté mon deuxième appartement pour faire du locatif. En fait, c'était mes deuxièmes et troisièmes appartements parce que j'ai acheté une maison divisée en deux appartements pour avoir un rendement brut de 12 %, à l'époque et à l'heure actuelle.

Olivier : Ça veut dire que tu as acheté la maison et que tu l'as ensuite loué en deux appartements. C'est ça ?

Jérôme Fournier : Voilà. C'était déjà divisé en deux appartements. Le loyer global est de 1100 €. À l'heure actuelle, j'ai 746 € à payer en crédit.

Olivier : Donc, tous les mois, tu fais une plus-value, et en plus, ça va payer la maison. Dans 20 ans, peut-être un peu moins, tu n'auras plus du tout de crédit à rembourser.

Jérôme Fournier : Exactement, tout est autofinancé. C'est une chose très importante ; l'autofinancement est une chose essentielle dans un investissement. Je n'aurais pas pu m'embarquer à avoir 1300 € de crédit et 1100 € de loyer. Devoir rembourser 200 € de plus après les charges qu'il peut y avoir- les impôts, les travaux, etc. - c'est ingérable, donc j'ai mis un apport. À l'époque, j’ai juste payé les frais de notaire.

Olivier : As-tu commencé à lire des magazines juste parce que tu t'intéressais au sujet ou il y a une success story qui t'a inspiré et qui a fait que tu as voulu devenir riche ? Parce que là, tu nous dis que tu avais une stratégie en fait : « Je veux devenir riche. J'ai vu qu'il y avait trois manières de l'être et la manière qui me paraissait la plus facile pour moi, c'était l'immobilier.» Il y a quand même une réflexion, une vraie stratégie. Mais, comment as-tu eu l'idée de mettre en place une stratégie comme cela ? Y a-t-il une success story qui t'a inspiré au départ ? Comment cela s'est-il passé ?

Jérôme Fournier : Je précise juste que je ne veux pas devenir riche. C’est quelque chose de très important : je veux juste devenir indépendant financièrement. Disons que si j'ai 3000 € par mois de revenus divers, ça me suffira amplement…

Olivier : À condition de ne pas avoir à travailler… On parle bien de revenus.

Jérôme Fournier : Exactement. Ne pas être dépendant d'un salaire. Mais effectivement, il y a deux points importants dans mon évolution. D’une, j'ai vu l’histoire de quelqu'un dans une revue. Il avait acheté un appartement pour y vivre. Il avait vendu ce bien parce qu'il ne payait pas de taxe sur la plus-value – comme ce que j'ai fait avec ma résidence principale. Il a donc « joué » avec les impôts - c'est complètement légal - et ensuite, grâce à la plus-value que cela lui avait procurée, il s'est développé petit à petit pour arriver à ses fins. C'est le premier élément. J'ai suivi l'expérience d'un investisseur qui a réussi.

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