SCI et international : exit tax, IFI et conventions fiscales

Épisode de Le Family Office par Lucien Roy · 16 septembre 2026 · 34 min

La société civile immobilière est le véhicule le plus répandu pour détenir un bien à plusieurs et organiser sa transmission. Tant que l'immeuble, les associés et le siège restent en France, son régime est balisé.

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Elle a pourtant été pensée pour des situations qui ne bougent pas. Un enfant qui part étudier ou travailler à l'étranger, un bien acquis en Espagne ou au Portugal, et la même structure change de comportement : l'exit tax entre dans le champ ou en sort selon le régime fiscal de la société, une fiscalité étrangère atteint des revenus jamais distribués, et la double imposition est parfois impossible à éliminer.

Ce qui a été réglé une fois, par une donation ou un démembrement, ne l'est donc pas définitivement.

Pour y voir plus clair, nous recevons Franck Le Mentec, avocat associé du cabinet Cohen & Gresser à Paris. Il explique comment la société civile se comporte quand un associé part, quand elle acquiert hors de France, et quand les deux arrivent ensemble.

Au programme :

- Exit tax et parts de SCI : importance du régime fiscal de la société civile.

- Parts démembrées : qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, supporte l'exit tax au départ.

- Un associé devenu résident américain : ce que les règles PFIC imposent au reste de la famille.

- La résidence principale laissée en location meublée le temps de l'expatriation : pièges et contre-mesures.

- IFI du non-résident : l'avantage qu'il perd en franchissant la frontière.

Minutage de l'épisode :

[00:00:00] La SCI à l'épreuve de l'extranéité

[00:01:48] Exit tax, SCI à l'IR et SCI à l'IS

[00:03:18] Parts démembrées : qui supporte l'exit tax ?

[00:04:56] Les loyers français d'un associé non-résident

[00:07:51] Exonération ou crédit d'impôt

[00:09:00] Plus-value : cession de parts ou cession d'immeuble ?

[00:11:27] La translucidité face aux conventions fiscales

[00:13:48] Le départ d'un associé atteint toute la SCI

[00:14:54] Associé américain : les règles PFIC

[00:16:30] Location meublée : la SCI bascule à l'IS

[00:18:20] Dividendes vers un non-résident : 12,8 % ou 15 %

[00:20:11] IFI : le non-résident perd le plafonnement

[00:24:00] SCI française ou structure locale pour investir à l'étranger

[00:27:15] Territorialité IS et IR

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