Autofinancement impossible ? L'erreur qui bloque les investisseurs ambitieux

Épisode de 10 MILLIONS d'€ par Fouad BERLIN et Hugo AH · 17 octobre 2026 · 51 min

Cash flow négatif en investissement immobilier : bonne ou mauvaise affaire ? Calcul complet sur un immeuble de rapport à 1 M€ financé sans apport, avec la remontée des taux.

Un membre ambitieux (objectif 5 M€) cherche depuis quelques semaines sans trouver d'autofinancement. Biens en centre-ville sûrs mais en déficit, ou meilleure rentabilité dans des zones plus risquées ? Marseille, banlieue parisienne, frontière suisse et Luxembourg : on décortique son cas pour savoir comment arbitrer entre rendement et sécurité.

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Faut-il accepter un cash-flow négatif pour acheter un immeuble bien placé ? Un membre ambitieux (objectif 5 M€) cherche depuis quelques semaines sans trouver d'autofinancement. On décortique son cas, chiffres à l'appui. Avec la remontée des taux, l'arbitrage semble classique : d'un côté des biens en centre-ville, sûrs mais en déficit de quelques centaines d'euros par mois ; de l'autre, des rendements plus élevés dans des zones jugées plus risquées.

Marseille, banlieue parisienne, frontière suisse et luxembourgeoise : où chasser, et sur quels critères trancher entre rendement et sécurité ? On refait le calcul sur un immeuble à 1 M€ financé sans apport : environ 600 € d'effort d'épargne par mois pour près de 40 000 € de capital remboursé chaque année. Soit une rentabilité des capitaux propres de l'ordre de 400 %, bien loin des 8 à 10 % d'un ETF. Tu verras aussi pourquoi l'immobilier commercial mérite une place dans ton parc, pourquoi le jour de l'achat est le pire jour d'un investissement locatif, et pourquoi on ne joue pas un jeu exponentiel avec un état d'esprit linéaire.

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À propos du podcast

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