SCI à l'IS refusée par la banque pour une raison improbable - comment Jocelyn a quand même acheté son immeuble à 15% de rentabilité

Épisode de Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière par Byebyepatron - Investissement immobilier · 14 octobre 2026 · 1 h 18 min

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Sa SCI à l'IS a été refusée par la banque. Pas à cause de son apport, pas à cause de ses revenus, pas à cause du bien. À cause de la commune : trop de faillites d'entreprises y avaient été enregistrées, le dossier passait donc en catégorie professionnelle, et le comité ne voulait plus financer d'entreprise dans cette ville. Il a acheté son immeuble quand même, et il sort 15 % net.

🏠 Quatre ans plus tôt, Jocelyn servait des repas dans le restaurant de son oncle pour 1 700 € par mois. Avant ça : livreur de pizzas, mise en rayon à moins 18 degrés, chargement de camions chez Geodis pour 584 € net sur sa première fiche de paye. Il casse son CPF, ajoute de sa poche pour une formation, et se met à visiter.

💶 Le premier achat, dans le détail. Cinquante visites à Béziers sans rien signer. Une offre acceptée puis retirée au compromis, quand il découvre que l'agent porte le même nom que le vendeur. Puis un studio à Nîmes, affiché 69 000 €, acheté 57 000, financé à 1,86 %. Résultat : 250 € de crédit pour 500 € de loyer, et 8 000 € de travaux qu'il fait lui-même en un mois et demi, sauf les fenêtres.

🔑 Trois ans d'impayés. Sa deuxième locataire arrête de payer dès le premier mois. Visale prend le relais et paie pendant trois ans, jusqu'à la libération du logement début 2026. Aucune dégradation, un jugement reçu récemment. Jocelyn raconte la procédure et le conseil de l'huissier qui a débloqué la sortie.

🏢 L'immeuble. Cinq lots dans les Hauts-Cantons, affiché 132 000 €, acheté 125 000. Vingt et un mille euros de travaux faits en grande partie lui-même, 2 000 € de loyers pour 845 € de crédit. Le local commercial du rez-de-chaussée est devenu une laverie à 400 € par mois en bail 3-6-9. Et le jour du compromis, en ouvrant le placard électrique, il tombe sur un sac contenant un taser et une arme. Ce qui suit vaut le détour.

🏦 Le financement, suite. Un CDD qui bloque le dossier de résidence principale au Crédit Agricole, puis un oui immédiat au CIC obtenu grâce au notaire de la commune. Jocelyn explique aussi pourquoi la règle des trois bilans est moins bloquante qu'on le dit.

📈 Le métier d'agent immobilier, sans filtre. Plus de mille portes toquées. Un lancement en mars 2023, une première offre acceptée le 28 décembre 2023, une première commission encaissée en février 2024. Un an sans revenu de commission, avec 900 € de chômage et 500 € de loyer pour tenir. Puis 50 000 € de chiffre en 2024, 100 000 en 2025. Il détaille la rémunération des réseaux de mandataires, les 69 % qui lui reviennent, ce que deviennent les 31 % restants, et pourquoi il ne prospecte quasiment plus : 90 % de son activité vient aujourd'hui de la recommandation, et il préfère payer 300 à 600 € d'apport d'affaires que passer trois heures dans la rue.

✅ Et la partie la plus utile pour ceux qui vendent. Sa check-list : le prix avant tout, parce que dans 90 % des cas un bien qui ne part pas est un bien mal positionné. Ensuite la multidiffusion, parce que les contacts qui viennent du Figaro ou de SeLoger ne se comportent pas comme ceux du Boncoin. Puis les détails qui coûtent trois fois rien : un coup de peinture, quelques accessoires, une visite calée l'après-midi quand le bien est exposé sud-ouest, jamais un jour de pluie, et une sonnette qui marche.

🎧 Bonne écoute.

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Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

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