#182 - L'immobilier est souvent le pire investissement ! Avec Camil Mikolajczack

Épisode de L'Art de la Gestion Patrimoniale par Bonnet Doyen Conseil : Épargner, Investir, Entreprendre, Immobilier, Impôts · 29 juillet 2026 · 26 min

L'immobilier est souvent le pire investissement ! Avec Camil Mikolajczack

Pour la majorité des Français, l'immobilier est synonyme de sécurité, de transmission et de richesse. Pourtant, dans le contexte économique de 2026, s'entêter à tout miser sur la pierre peut s'avérer être une grave erreur stratégique. Pour analyser les angles morts de l'investissement locatif et de la résidence principale, nous recevons Camil Mikolajczack, ancien banquier privé et gérant fondateur de The Wealth Office. Loin des discours commerciaux, il nous livre une analyse froide et mathématique des risques réels de l'immobilier.

L’objectif est de bousculer les idées reçues et vous donner les clés pour éviter le piège de la surexposition immobilière au détriment de votre liberté financière.

Au programme de cet épisode :

La distinction cruciale entre immobilier d'usage et immobilier patrimonial : Camil Mikolajczack remet les pendules à l'heure sur la résidence principale. Souvent considérée à tort comme le premier investissement, elle s'apparente plutôt à un centre de coûts. Calcul du coût d'opportunité réel de bloquer une capacité d'emprunt massive dans sa propre habitation.

La baisse de rentabilité nette et le matraquage fiscal : Entre la hausse structurelle des taux d'intérêt, le coût des rénovations énergétiques obligatoires et une fiscalité lourde, les rendements réels s'effondrent. Décryptage des raisons pour lesquelles un projet affiché à 6 % brut se transforme trop souvent en une rentabilité nette-nette proche de zéro.

Le piège de l'illiquidité et la concentration des risques : Contrairement aux marchés financiers où l'on peut arbitrer une position en quelques clics, l'immobilier vous fige pour des décennies. Danger de détenir un patrimoine bloqué dans un seul actif, une seule zone géographique, et dépendant d'un seul locataire.

Pourquoi trop d'immobilier sans levier freine votre croissance : Beaucoup d'investisseurs font l'erreur de rembourser par anticipation ou d'acheter du locatif cash. Démonstration mathématique des raisons pour lesquelles détenir de l'immobilier sans l'effet multiplicateur du crédit supprime le seul véritable avantage de cette classe d'actifs.

Les alternatives modernes pour structurer son patrimoine : Comment diversifier efficacement ? Revue des solutions de substitution plus agiles, plus liquides et mieux optimisées fiscalement, comme les ETF mondiaux, la dette privée ou le Private Equity semi-liquide.

Dans cet épisode, vous apprendrez à détacher l'émotionnel de vos choix patrimoniaux pour bâtir une allocation véritablement résiliente face à tous les cycles économiques.

🎙️ À propos du podcast :Nous sommes Jérémy Doyen et Guillaume Bonnet, cofondateurs de Bonnet & Doyen Conseil. Chaque semaine, dans L’Art de la Gestion Patrimoniale, nous analysons les stratégies des entrepreneurs avec une approche concrète, indépendante et orientée long terme.

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À propos du podcast

Jérémy Doyen et Guillaume Bonnet animent un podcast dédié à l'investissement, la fiscalité, l'immobilier, l'entrepreneuriat, les finances personnelles et l'argent. Chaque mercredi, ils abordent une thématique tous les 2 et/ou interrogent un invité du monde de la gestion de patrimoine ! Ces invités…

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