#186 - Comment passer d'un rendement de 5 à 30% dans l'immobilier ! Avec Paco Debonnaire

Épisode de L'Art de la Gestion Patrimoniale par Bonnet Doyen Conseil : Épargner, Investir, Entreprendre, Immobilier, Impôts · 26 août 2026 · 31 min

Comment passer d'un rendement de 5 à 30% dans l'immobilier ! Avec Paco Debonnaire

Acheter un bien immobilier classique pour obtenir 4 % ou 5 % de rendement brut ne suffit plus pour s'enrichir rapidement ni créer un cash-flow significatif en 2026. Pour passer un cap et générer une vraie rentabilité à deux chiffres, il faut sortir des sentiers battus et adopter une ingénierie d'investisseur averti. Nous recevons Paco Debonnaire, investisseur aguerri et hôte du podcast "Les Investisseurs 4.0", qui nous partage ses méthodes concrètes pour faire exploser la rentabilité de ses projets jusqu'à atteindre des niveaux proches de 30 %.

L’objectif est de déconstruire l'investissement locatif traditionnel pour vous révéler les stratégies à haut rendement et la méthode exacte pour maximiser la création de valeur sur chaque mètre carré.

Au programme de cet épisode :

La fin de l’immobilier "père de famille" (Pourquoi 5 % de rendement ne marche plus) : Paco Debonnaire dresse le constat de l'immobilier locatif classique face aux taux d'intérêt actuels et à la fiscalité. Calcul expliquant pourquoi se contenter d'une location nue ou meublée standard mène souvent à un cash-flow nul voire négatif.

La division de biens et la transformation d'usage (Multiplier la rentabilité au m²) : Le principal levier pour dépasser les 10 % de rendement. Explication de la méthode pour acheter de grandes surfaces, des immeubles de rapport ou des locaux commerciaux afin de les découper en plusieurs lots indépendants.

L'exploitation en haute rentabilité (Colocation, sous-location et LCD optimisée) : Revue des modes d'exploitation les plus performants : de la colocation haut de gamme à la location courte durée (LCD) thématisée, en intégrant les contraintes réglementaires et de gestion de 2026.

Créer de la valeur à l'achat (Négociation agressive et travaux d'optimisation) : Pour viser 20 % à 30 % de rentabilité, la performance se joue dès la signature. Les critères pour dénicher des biens à fort potentiel de décote (passoires thermiques, successions) et piloter des chantiers de rénovation à fort impact.

L'ingénierie fiscale pour conserver 100 % de son cash-flow : Analyse du choix des structures juridiques (LMNP au réel, SCI à l'IS, marchand de biens) et des mécanismes d'amortissement pour encaisser des loyers massifs en franchise d'impôt pendant plusieurs années.

Dans cet épisode, vous obtiendrez toutes les clés tactiques d'un investisseur de terrain pour transformer un projet banal en une véritable machine à cash-flow.

🎙️ À propos du podcast :Nous sommes Jérémy Doyen et Guillaume Bonnet, cofondateurs de Bonnet & Doyen Conseil. Chaque semaine, dans L’Art de la Gestion Patrimoniale, nous analysons les stratégies des entrepreneurs avec une approche concrète, indépendante et orientée long terme.

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À propos du podcast

Jérémy Doyen et Guillaume Bonnet animent un podcast dédié à l'investissement, la fiscalité, l'immobilier, l'entrepreneuriat, les finances personnelles et l'argent. Chaque mercredi, ils abordent une thématique tous les 2 et/ou interrogent un invité du monde de la gestion de patrimoine ! Ces invités…

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