#364 - Fonctionnaire à 1600 € par mois, il possède déjà 5 biens immobiliers !

Épisode de Richissime par Delphine Pinon · 23 septembre 2026 · 18 min

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Tim a 36 ans. Fonctionnaire territorial, il gagne environ €1.600 net par mois. Malgré ce salaire modeste, il a déjà construit un patrimoine immobilier solide : sa résidence principale estimée à €200.000, un ancien garage transformé en deux appartements meublés loués sans crédit, une petite maison qu'il vient d'acheter et qui sera louée le mois prochain, et un appartement en bord de mer détenu en SCI à l'IS avec son père.

Le problème : il ne lui reste qu'environ €4.000 d'épargne disponible. D'où sa question : avec son salaire et le patrimoine déjà constitué, est-ce qu'il vaut encore la peine de continuer l'immobilier ? Et si oui, comment structurer les prochains investissements pour optimiser sa fiscalité ?

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par un calcul de délai. Au rythme actuel, il faudrait à Tim entre trois et cinq ans pour reconstituer une épargne de précaution et un nouvel apport. Puis elle retourne le problème : ses deux appartements représentent environ €200.000 de capital immobilisé pour à peine €1.000 par mois.

Elle calcule ensuite le rendement réel de ce capital et le compare à celui des obligations d'État à 10 ans et des ETF. Le verdict est sans appel : le risque immobilier est très mal rémunéré. Elle propose un plan en deux temps : augmenter les revenus en divisant sa résidence principale, puis revendre les appartements pour libérer un apport capable de soutenir des projets bien plus importants.

Elle termine par une erreur fiscale très répandue chez les propriétaires de meublés, qui peut coûter cher chaque année.

👉 Pourquoi un bien sans crédit rapporte moins qu'on ne le croit

👉 Rendement du capital immobilier vs obligations d'État et ETF : la comparaison chiffrée

👉 Revendre pour dégager €150.000 d'apport et viser un emprunt de €500.000 à €600.000

👉 Diviser sa résidence principale pour augmenter ses revenus et renforcer son profil emprunteur

👉 Micro-BIC ou régime réel : pourquoi l'amortissement change tout, même sans crédit

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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À propos du podcast

Je suis Delphine Pinon. Je suis entrepreneure, investisseuse en immobilier, Money & Life Coach, c'est-à-dire que j'aide mes clients à révéler tout leur potentiel financier. Chaque semaine, je partage un nouvel épisode (avec un invité ou en solo), dont l’ambition est de provoquer les…

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