302 - 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? Avec François Bourgoin

Épisode de Les Investisseurs 4.0 par Paco Debonnaire · 30 juillet 2026 · 55 min

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-- Résumé de l'épisode

Le métier de marchand de biens attire de plus en plus de monde. Mais dans un marché passé d’environ 6 000 à plus de 35 000 opérateurs, comment continuer à trouver des opportunités, créer de la valeur et surtout durer ?

Dans cet épisode, je reçois François Bourgoin, marchand de biens depuis plus de 20 ans. Après avoir dirigé plusieurs agences immobilières, il se consacre aujourd’hui entièrement à l’achat-revente, avec une quinzaine d’opérations par an.

Sa spécialité : les divisions de bâtis et de terrains, les lotissements et surtout les anciens corps de ferme. Des biens complexes sur lesquels la valeur ne se crée pas forcément avec de gros travaux, mais grâce à la maîtrise de l’urbanisme, à la préparation technique et à la résolution de problèmes.

Car diviser une propriété ne consiste pas simplement à tracer un trait sur un plan. Il faut vérifier la constructibilité réelle, les accès, la pente du terrain, la nature du sol, l’assainissement, la défense incendie, la capacité des réseaux ou encore la présence d’arbres protégés. Autant de détails capables de réduire fortement la valeur d’un projet lorsqu’ils sont découverts trop tard.

On décortique ensemble :

Comment François prépare ses opérations avant même que son offre soit acceptée

Pourquoi il continue à travailler les dossiers refusés et sait parfois attendre plusieurs mois avant de revenir

Comment il a négocié un corps de ferme affiché 367 000 € pour finalement l’acheter 267 000 €

La création de valeur administrative, sans rénovation lourde

Pourquoi il conserve les photos, les documents et les échanges de chaque visite, parfois pendant plus de dix ans

Sa méthode pour analyser la liquidité d’une division ou d’un corps de ferme

Comment transformer les agents immobiliers en véritables partenaires de sourcing

Pourquoi un constat de commissaire de justice peut éviter un litige majeur après la revente

Les risques invisibles du métier : mérule, fissures, humidité, réseaux insuffisants ou sécurité incendie

Comment ajuster sa marge au risque, avec un objectif généralement compris entre 20 et 30 %

L’importance de s’entourer d’architectes, géomètres, experts bâtiment, bureaux d’études et autres marchands

Pourquoi François travaille désormais avec un groupe de cinq opérateurs complémentaires

François partage aussi une règle essentielle : un marchand de biens est un chef d’orchestre, mais sans musiciens, il ne peut rien jouer. Dans une activité où l’imprévu reste toujours possible, la qualité du réseau, la traçabilité des informations et la capacité à faire intervenir les bons experts deviennent de véritables avantages concurrentiels.

Un épisode très concret pour comprendre ce qui sépare une opération improvisée d’une activité professionnelle capable de traverser les cycles.

Bonne écoute 🎧 !

--  Aller plus loin

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À propos du podcast

Les Investisseurs 4.0 est le podcast pour celles et ceux qui ont du capital à allouer , mais peu de temps pour se tromper. À 40 ans, on n’investit plus comme à 25. Le capital compte, mais le temps, l’attention, la liquidité et la capacité à changer d’avis aussi. Et les erreurs deviennent plus…

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