313 - L’immobilier locatif est-il mort ?

Épisode de Les Investisseurs 4.0 par Paco Debonnaire · 22 octobre 2026 · 1 h 27 min

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-- Résumé de l'épisode

L’âge d’or de l’immobilier locatif est-il derrière nous ? Entre la hausse des taux, les difficultés de financement et les changements fiscaux, beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer ou à poursuivre leurs acquisitions.

Robin Eldin, lui, continue d’acheter.

Ancien aide-soignant, investisseur depuis 2010 et cofondateur de ProjetLocatif, il a progressivement construit, seul puis avec des associés, un patrimoine de près de 40 immeubles et 200 lots. Aujourd’hui, il explique rembourser environ 500 000 euros de capital par an sur ses crédits immobiliers.

Mais derrière ces chiffres, sa stratégie peut surprendre : privilégier la location nue longue durée, accepter des rentabilités moins spectaculaires et choisir des projets suffisamment simples pour pouvoir recommencer.

Dans cet épisode, on revient sur les leviers qui lui ont permis d’avancer malgré les refus bancaires, les limites de sa capacité d’emprunt et les contraintes de gestion. Avec une question en fil rouge : comment continuer à construire du patrimoine quand le contexte semble moins favorable ?

On décortique ensemble :

Pourquoi la recherche de rendements toujours plus élevés peut finir par bloquer tes acquisitions

La différence entre le cash-flow disponible chaque mois et le patrimoine constitué grâce au remboursement du capital

Comment présenter ses projets aux banques, trouver les bons interlocuteurs et construire une relation dans la durée

Les moyens qu’il a utilisés pour reconstituer de l’apport : activité entrepreneuriale, reventes, rachat à soi-même et opérations de marchand de biens

Le rôle des associations pour réunir des compétences, des moyens financiers et du temps

Son choix des villes moyennes, des T2 et T3 et de la location longue durée

L’importance de la délégation pour préserver sa capacité à investir sans se créer un deuxième emploi

Son utilisation de l’intelligence artificielle pour rechercher des biens et suivre son patrimoine

On parle aussi des fausses bonnes affaires : un bien off market n’est pas forcément intéressant, une grosse négociation ne garantit pas un bon achat et réaliser soi-même les travaux peut coûter plus cher qu’on ne le pense.

Robin partage également les difficultés de son parcours : financements refusés, projets trop chronophages et nécessité de revoir son organisation à mesure que son parc grandit.

Un échange concret pour prendre du recul sur le marché, questionner tes critères d’investissement et réfléchir à la stratégie que tu peux tenir sur le long terme.

Bonne écoute 🎧 !

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--  Aller plus loin

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À propos du podcast

Les Investisseurs 4.0 est le podcast pour celles et ceux qui ont du capital à allouer , mais peu de temps pour se tromper. À 40 ans, on n’investit plus comme à 25. Le capital compte, mais le temps, l’attention, la liquidité et la capacité à changer d’avis aussi. Et les erreurs deviennent plus…

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