#356 - 10 ans de Pinel pour revendre moins cher qu'à l'achat : le bilan sans filtre

Épisode de Richissime par Delphine Pinon · 11 septembre 2026 · 17 min

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Élodie est entrepreneuse et locataire par choix. Il y a neuf ans, alors qu'elle était encore salariée, elle a monté deux opérations immobilières en même temps : un appartement en Pinel, et sa résidence principale de l'époque, aujourd'hui louée en meublé.

Neuf ans plus tard, le contraste est brutal. Le Pinel, acheté €175.000, se revendrait autour de €165.000. L'ancienne résidence principale, achetée €277.000, en vaut aujourd'hui environ €370.000. Sa question : à quel moment encaisser la plus-value sur l'un, et faut-il accepter d'encaisser la perte sur l'autre ?

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine valide sans hésiter la stratégie qu'Élodie envisageait sans oser se lancer : réintégrer son ancien logement comme résidence principale avant de le vendre, pour effacer une facture fiscale qui se compte en dizaines de milliers d'euros — d'autant que le régime de plus-value des LMNP a changé.

Sur le Pinel, le verdict est net et le vocabulaire aussi. Delphine explique pourquoi le rendement de ce type d'opération ne vient que de la défiscalisation, pourquoi revendre au prix d'achat dix ans plus tard est bel et bien une perte, et pourquoi il ne faut surtout pas réinvestir dedans pour tenter de le rattraper. Reste un problème de timing : un bail signé trois mois plus tôt bloque toute la manœuvre.

👉 Vendre son bien en le réhabitant : le mécanisme d'exonération de plus-value sur résidence principale

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👉 Pinel : pourquoi le rendement disparaît en même temps que l'avantage fiscal

👉 Vendre occupé ou attendre la fin du bail : les avantages et la décote de chaque option

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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À propos du podcast

Je suis Delphine Pinon. Je suis entrepreneure, investisseuse en immobilier, Money & Life Coach, c'est-à-dire que j'aide mes clients à révéler tout leur potentiel financier. Chaque semaine, je partage un nouvel épisode (avec un invité ou en solo), dont l’ambition est de provoquer les…

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