#403 - Ex banquière privée, 160.000€ de patrimoine : et pourtant la banque ne la suit plus

Épisode de Richissime par Delphine Pinon · 1 novembre 2026 · 16 min

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Lucie a 29 ans. Elle était banquière privée — conseil en investissement — et a négocié sa rupture conventionnelle en mai pour se reconvertir dans le Pilates. Son objectif n’est pas de lever le pied : elle veut être à son compte, garder son indépendance financière, et ne pas dépendre des revenus de son conjoint, chirurgien-dentiste.

Le patrimoine du couple est déjà solide : une résidence principale à Lyon, deux studios en location qui dégagent un cashflow positif, et 160.000€ de patrimoine financier qu’elle gère elle-même. Sa question : quelle stratégie mettre en place pour remplacer progressivement son ancien salaire par 2.000€ net de revenus passifs par mois ?

Delphine répond d’abord sur l’allocation du temps — 70% minimum sur la reconversion, l’investissement en side. Puis elle soulève un point que Lucie n’avait pas anticipé, et qui change tout le calendrier.

« Il y a un enjeu de timing. Aujourd’hui, la banque ne prend plus tes revenus en compte. Et vos revenus à deux, c’était 15.000€ il y a trois ans, c’est 11 ou 12 aujourd’hui. Donc en toute logique, votre capacité d’emprunt pour une résidence principale, elle a baissé. »

Or le couple veut acheter une maison. Et pour que les revenus de Lucie comptent à nouveau, il faut deux à trois ans de bilan sur une activité que les banques trouvent peu rassurante. Chaque mois perdu à installer sa clientèle est un mois de plus avant de pouvoir emprunter.

Au programme de cet échange :

👉 Pourquoi un cashflow de 300€ sur deux studios ne mènera jamais à 2.000€ passifs

👉 Le plafond invisible : comment la capacité d’emprunt finit par bloquer une stratégie locative classique

👉 Changer de fusil d’épaule : logement insolite, immeuble de rapport, et le seuil des 3.500€ du mètre carré

👉 La sous-location professionnelle, la stratégie autofinancée qui se moque de la capacité d’emprunt

👉 Laverie et carwash : d’excellentes rentabilités, mais pourquoi il en faut trois ou quatre avant de se verser un revenu

👉 Ce qu’une banque accepte de compter comme revenu — et pourquoi la trésorerie d’une société n’en fait pas partie

👉 Reconversion et projet immobilier : l’erreur de calendrier que presque personne n’anticipe

👉 Où placer le reste de l’enveloppe, en gardant l’épargne de précaution qu’un projet de naissance impose

« Le fait que tu aies une laverie qui crache du cash, la banque ne le prend pas en compte. Pour elle, c’est juste un signal positif : ce sont des gens qui savent gérer leur argent. Mais un excédent de trésorerie, ce n’est pas un revenu. »

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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À propos du podcast

Je suis Delphine Pinon. Je suis entrepreneure, investisseuse en immobilier, Money & Life Coach, c'est-à-dire que j'aide mes clients à révéler tout leur potentiel financier. Chaque semaine, je partage un nouvel épisode (avec un invité ou en solo), dont l’ambition est de provoquer les…

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