298 - Enchères judiciaires : opportunité ou piège ? avec Amani Migaou

Épisode de Les Investisseurs 4.0 par Paco Debonnaire · 18 juin 2026 · 1 h 22 min

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on reçoit Amani Migaou pour parler d’un terrain d’investissement immobilier à la fois fascinant, opaque et exigeant : les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Depuis son dernier passage dans le podcast, Amani a fortement fait évoluer sa stratégie. Elle est passée du locatif et du marchand de biens plus classique à une approche beaucoup plus structurée autour des enchères judiciaires. Résultat : plus de 30 adjudications remportées, des opérations très rentables, mais aussi des pertes, des procédures longues, des propriétaires occupants, des frais de portage, des dossiers humains complexes et beaucoup d’apprentissage terrain.

Avec Amani, on revient sur ce que sont réellement les enchères judiciaires, loin de l’image simpliste du “bien acheté pas cher au tribunal”. Il faut comprendre les frais, les délais, les avocats, les chèques de banque, les surenchères, les procédures d’expulsion, les risques de financement et surtout la discipline émotionnelle nécessaire pour ne pas se laisser emporter.

On décortique ensemble :

les différents types de ventes judiciaires : saisie immobilière, licitation-partage, liquidation ;

pourquoi les enchères peuvent être une vraie source de sourcing pour un marchand de biens ;

comment se préparer avant une audience ;

le rôle indispensable de l’avocat ;

les frais réels à intégrer dans son calcul ;

pourquoi le prix d’adjudication ne suffit jamais à juger une bonne affaire ;

le fonctionnement des chèques de banque et de la mise à prix ;

le délai de surenchère de 10 jours ;

la gestion des propriétaires occupants ;

les erreurs qui peuvent transformer une belle opération en perte ;

et pourquoi la régularité, le process et le sang-froid sont essentiels.

Amani partage plusieurs cas concrets : une maison achetée 203 000 €, revendue 283 000 €, avec environ 68 000 € de marge ; un appartement acheté aux enchères avec seulement 1 000 € de plus que la mise à prix ; mais aussi une opération beaucoup plus douloureuse, avec deux ans de portage et une perte importante.

Un épisode très concret pour comprendre les ventes aux enchères judiciaires de l’intérieur : les opportunités, les pièges, les chiffres, les procédures, et la réalité opérationnelle derrière cette stratégie immobilière.

Bonne écoute !

--  Aller plus loin

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À propos du podcast

Les Investisseurs 4.0 est le podcast pour celles et ceux qui ont du capital à allouer , mais peu de temps pour se tromper. À 40 ans, on n’investit plus comme à 25. Le capital compte, mais le temps, l’attention, la liquidité et la capacité à changer d’avis aussi. Et les erreurs deviennent plus…

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